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【资讯】中信建投信贷改善逐步兑现房地产四季度或企稳

发布时间:2020-10-17 02:31:55 阅读: 来源:砂浆胶粉厂家

中信建投:信贷改善逐步兑现 房地产四季度或企稳

中信建投发布最新报告,维持房地产行业迈入评价。中信建投认为,房地产投资增速回落使得四季度经济仍存挑战,但成交环比改善显著,对资本市场而言,政策博弈的价值正在凸显。  数据显示,1-9月份,房企土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,9月份土地市场需求仍未见明显起色,但部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度,这是一个基金信号。

从成交看,1-9月份,商品房销售面积7.71亿平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月扩大0.3个百分点。值得关注的是,9月单月住宅销售面积1.06 亿平米,创年内最高单月成交量,环比增长41%,随着大部分城市限购的取消,四季度供给恢复将开启,预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。  从信贷数据看,1-9月份,房地产开发企业到位资金8.99万亿元,同比增长2.3%,增速比1-8月下降0.4个百分点。个人按揭贷款9794亿元,同比下降4.9%,降幅比8月份扩大0.4个百分点。9月新增个人按揭贷款为1097亿元,环比增长4.9%,也是6月份以来首次出现回升,9月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度,预计按揭贷贷款需求得到释放的趋势将得以延续,从而助推市场企稳以及预期扭转。  第一,投资持续下行符合我们预期  1-9月份,全国房屋新开工面积13.14亿平方米,同比下降9.3%,降幅相对1-8 继续收窄1.2 个百分点。其中,住宅新开工面积9.2 亿平方米,同比下降13.5%,商业营业用房新开工面积同比已经持平,而办公楼新开工面积增幅进一步扩大,达到15.4%。住宅单月新开工面积为1.16 亿平米,同比下降6.2%,终结了前两个月连续增长趋势。整体房企新开工情况仍处于结构性回暖阶段,尤其是商办回暖力度较明显,而住宅新开工情况仍未明显改观,恢复速度和节点仍有待需求终端的放量。  住宅投资4.67 万亿元,同比增长11.3%,增速回落1.1 个百分点。单月房地产开发投资同比增长8.6%,增速连续三个月下降,而单月住宅开发投资同比增长5.2%,增速较8 月继续下行。分区域而言,东部和西部的投资增速仍在下行,中部地区经历了一季度以来的快速调整后,增速正逐步企稳。  投资增速的数据正朝我们前期预判的下行轨迹一往无前,虽然当前行业已经存在基本面好转的多个变因,但由于投资数据有一定的滞后性,即使未来几个月商品房成交量回暖,投资增速仍然不容乐观,这将对四季度、甚至明年宏观经济带来较大压力,但对资本市场而言,政策博弈的价值正在凸显。  第二,土地市场未见起色,分化加剧  1-9 月份,房地产开发企业土地购置面积2.40 亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8 月份缩窄1.4 个百分点;土地成交价款6781 亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3 个百分点。9 月份土地市场需求仍未见明显起色,但我们也观察到部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度,土地需求的热度回归仍有待楼市成交量的进一步提高。考虑到去年土地市场一定程度上的非理性,我们维持全年房企拿地规模将有所收缩的判断。  9月土地成交均价与上月基本持平,同比仍维持在17%左右的水平,虽然土地市场延续低迷,但土地价格尚未出现明显调整。从溢价率来看,9 月40 个大中城市中,一线城市土地溢价率回升至25%,而二、三线城市溢价率则分别回落至8.9%和0.8%,目前在楼市成交量逐步恢复的预期下,部分地方政府开始酝酿提速土地供应,这也使得部分区域土地价格面临挑战,但如我们此前观点,土地市场的表现取决于所在区域成交的分化,主流市场的土地价格仍将获得更高估值。  第三,成交环比改善显着  1-9月份,商品房销售面积7.71 亿平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8 月扩大0.3 个百分点。其中,住宅销售面积下降10.3%,办公楼销售面积下降9.5%,商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额4.92 万亿元,同比下降8.9%,降幅相较1-8 月份持平。值得关注的是,9 月单月住宅销售面积1.06 亿平米,创年内最高单月成交量,环比增长41%,事实上我们跟踪的重点城市成交从8 月份开始已经显着恢复,9 月的统计局数据进一步加以验证。分区域来看,1-9 月份,东部、中部地区的销售仍在下探,而西部区域已经逐步企稳。  出于托底思路,各地政府从二季度开始逐步放松房地产行业的行政限制,截至目前,除了北上广深和三亚5 个城市尚未解除限购,其他城市的限购令都已成绝唱,与此同时,9 月末央行和银监会发布文件明确要求加强对居民合理住房贷款需求、开发企业合理融资需求和保障性安居工程建设信贷需求的支持,印证了我们此前关于行业流动性将逐渐好转的判断,将对房地产市场形成有力支撑,随着四季度开始的供给恢复,我们预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。  9月全国住宅均价5865 元/平米,同比增长2.1%,环比下降0.8%,百城住宅成交均价环比也下降0.92%,连续5 个月下滑,此轮下行趋势已经持续整12 个月,八成的环比下降城市数已基本覆盖全国主流城市。在资金紧张以及完成年度计划的压力下,降价走量已经成为大多数房企在传统成交旺季时的共同选择,虽然我们对四季度的成交改善抱有期待,但价格的企稳回升仍需观察成交回升的幅度。  第四,信贷支持力度正逐步显现  1-9 月份,房地产开发企业到位资金8.99 万亿元,同比增长2.3%,增速比1-8 月下降0.4 个百分点。其中,国内贷款1.63 万亿元,同比增长11.8%;自筹资金3.75 万亿元,同比增长11.5%;个人按揭贷款9794 亿元,同比下降4.9%,降幅比8 月份扩大0.4 个百分点。单月来看,9 月新增个人按揭贷款为1097 亿元,环比增长4.9%,也是6 月份以来首次出现回升,9 月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度,且部分地方政府已经出台相关细则对房贷政策进行调整,我们预计按揭贷贷款需求得到释放的趋势将得以延续,从而助推市场企稳以及预期扭转。

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