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辩证看待新型城镇化

发布时间:2021-01-21 15:16:31 阅读: 来源:砂浆胶粉厂家

辩证看待新型城镇化

最近,“城镇化”成为热门的投资关键词。流行的观点认为,城镇化意味着新一轮的大规模建设,市场对房地产以及与房地产相关的消费领域憧憬较大。从12月份A股的表现来看,涨幅超过20%的细分行业,除了包括走估值修复路线的股份制银行、券商、汽车外,主要就集中在房地产及与之相关的建筑建材、家装等板块中。  问题是,自改革开放以来,中国已经历了较为快速的城镇化,目前国内城镇化率达到50%的水平。而有两方面的因素将导致中国城镇化道路和全球普遍看到的城镇化相差较大。这两个因素,一方面是农村资产的非市场化和由此导致的长期价值低估,另一方面是户籍制度带来的城市福利保障资源对新入城工作者的缺失。  具体而言,改革开放以来农村的宅基地、农田的物权属性一直没有市场化,这导致在过去30年里,农民在进入城市时,无法将农村原有的资产变现、至少无法以市场化的价格变现,这令其无法在城市购买对应的资产。同时,户籍制度也令新进入城市的工作者无法和原有的城市居民享受一样的社会福利和保障。  在上述两种因素的共同作用下,在过去30年的城市化进程中,新进入城市的工作者在经济上被置于非常不利的位置,这就导致他们通过同样的工作能够供给的、没有生产能力的人口的能力大幅下降。这种下降带来了新入城工作者的自然选择,即将大量的老人和孩子留在农村:这种“两地分居”现象的一大佐证便是每年春运人流大规模的迁徙。  而无论是经历过城镇化的西方成熟国家,还是东亚那些同样传承了儒家和家庭文化的、且正在进行城镇化进程的发展中国家,这两种因素都相对缺失,或者至少不同时存在,这也是“生产人口进城、非生产人口留在农村”的最直接的原因。  这种现象造成的人口和经济问题是,虽然目前的城镇化仅为50%,和国际流行的70%到80%还有不小差距,但一个可能的事实是,生产人口、同时也是消费能力最强的人口的城镇化率可能已经远高于50%。这就意味着即使城镇化率继续上升,其所能带来的消费能力很可能不会同比例上升,对经济的拉动作用也没有想象那么强。  此外,就房地产行业来说,由于目前一线城市的规模已经足够庞大,市场期望主要放在了二三线城市身上。但是,除去业已高于平均水平的生产人口城镇化率以外,两个因素阻止了二三线城市的房地产的进一步泡沫化。其一是更高的空置率,这个很容易理解;其二则未被市场关注:即一个简单的数学问题,导致了二三线城市周围的宅基地对市区的房地产的替代功能更强。  假设城市是一个圆形,城市中的房屋数量会随着城市半径的扩大呈两次方的速度增长,但周围的宅基地数量只能和城市的半径同比增长。这就导致在越大的城市里,城市周围的宅基地对城市中心的地产的替代作用就会越弱,反之则越强。我们从微观求访了解到的证据和此相近,二三线城市中抱有“既然乡下有房子,为什么还要费劲在城里买房子”态度的居民比例远高于一线城市。  如果基于没有考虑到城镇化下的人口年龄分布和二三线城市和一线城市的差别、从而得出“城镇化必然会再次带来房地产和消费的大幅增长”的结论,存在一定程度的误解的话,那城市化又会带来什么呢?  考虑到过去30年城镇化中的两个非常态因素,即“农村资产非市场化”和“城市福利保障非国民化”,这两点长期来看必然会得到改善,这将导致新进入城市的工作者将有更强的能力把留在农村的老年人和儿童接到城市中。这种现象将催生三方面市场的繁荣:城市中与老龄化相关的产业、与儿童相关的产业,以及农村在资产市场化以后受益的产业。也许,这些才是城镇化在长期会真正带给资本市场的改变和机遇。

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