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2014年三季度全国房地产分析及四季度房价预测-【zixun】

发布时间:2021-10-12 17:53:09 阅读: 来源:砂浆胶粉厂家

2014年三季度全国房地产分析及四季度房价预测

对于当前的房地产市场的发展态势,我们认为,当前的房地产市场回落趋势是由房地产市场自身的发展动力和供求关系发生变化所引起的必然结果。

从发展动力来看,需求驱动是促进房地产市场持续发展的最关键因素。从需求的构成来看,主要有四部分:一是城镇化进程导致的城市人口流动和增加,这部分流入人口将对房地产产生巨大的需求;二是城镇化进程中拆迁引致的被动性需求,而且随着拆迁补偿水平的规范和提高,这部分群体的购买能力和意愿都比较强;三是随着家庭收入提高所带来的改善性需求,这主要是与家庭收入水平的提高和改善居住条件的意愿有关;四是一些拥有闲散资金的人士要为这些资金寻求能够获得较高收益的投资通道。可以说,此前中国房地产市场持续15年的持续快速发展是与这几方面的需求驱动分不开的。

而从以上四部分需求驱动因素的发展趋势来看,其增长动力将出现明显放缓。随着房地产政策的深入,投资性购房需求得到明显挤压,城镇人口增加的需求、拆迁性需求和改善性需求将是未来驱动房地产市场发展的主要动力。而从三大因素的发展趋势来看,均有放缓的迹象和特征。首先,我国城镇化进程已进入中后期,未来每年城镇人口增加的规模将会出现回落,城镇化导致的人口流动规模会放缓。其次,城镇拆迁的规模和比重也会较此前有所下降。据第5次人口普查数据,城镇住房中1980年以前的比重为5.8%,其总量为11.7亿平方米,据经验估算,年度拆迁的面积将在1-1.5亿平方米之间。最后,改善性需求主要受居民家庭收入增长的影响较大,而在宏观经济增速进入新常态、居民收入增速放缓的大背景下,改善性需求的增长规模十分有限。

从市场供求关系来看,房地产市场经过多年的快速发展,其市场存量和年度增量均达到了较高水平,房屋市场整体已经由供不应求向供求基本平衡转变,部分地区甚至出现了供给过剩。根据我们的测算,2010年年底我国城镇住房的存量基本达到了201.33亿平方米,按城镇常住人口计算,人均住宅建筑面积达到30.05平方米;至2013年年底,城镇住宅的存量面积将达到31.9平方米。预计2015年年底,城镇住宅存量面积将超过250亿平方米,人均住宅面积将达到33.4平方米,2020年底,城镇住宅存量面积将超过300亿平方米,人均住宅面积将达到36.5平方米。如果用城镇户籍人口计算,人均住宅面积将更高。但无论如何,当前的房地产市场存量已经处于较高水平,市场供求关系已经与过去10年间有着本质的区别,市场整体向供求基本平衡和供过于求转换。

三季度,地方政府中有更多的城市放开了住房限购,除北上广深一线城市及三亚外,其余城市均放松或完全取消了住房限购。在房贷政策上,9月30央行与银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大幅松绑。房货新政出台后,市场出现积极反应,改善性住房需求积极入市,房屋成交尤其是二手房市场放量明显,未来的房价下跌预期有所减弱,房价持续下滑的趋势有所放缓,房贷新政对市场的进一步影响尚待观察。

展望四季度楼市,在央行明确放松房地产信贷政策背景下,预计房地产行业的信贷环境将得到实质性改善,房地产企业资金来源增速加快,企业资金链压力下降;成交方面,限购放松、信贷调整等政策的实施及房企加大促销力度的影响,预计四季度成交量将出现回升,乐观预期下四季度销售量有望接近去年同期水平,但全年成交量仍将难及去年;价格方面,受一系列政策调整影响,市场预期有所转变,预计四季度房价环比降幅将有所收窄,价格基本稳定将是主基调,这是由于当前市场整体库存压力较大,开发商的主要策略是以快速跑量回收资金,因此未来房价出现大幅上涨的可能性不大。

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